Vistoria de apartamento novo: o que conferir antes de receber as chaves?

Saiba como funciona a vistoria de apartamento novo, o que testar em cada ambiente e como registrar ajustes antes da entrega das chaves.

A vistoria do apartamento marca a aproximação de um momento muito esperado: a entrega das chaves. Depois de acompanhar a evolução da obra e imaginar como será a vida no novo endereço, o comprador finalmente pode entrar na unidade e observar de perto os espaços, acabamentos e instalações.

Essa visita não deve ser encarada como uma busca por problemas ou como uma situação de confronto com a construtora. A vistoria de apartamento novo é uma etapa natural da entrega, feita para que as duas partes verifiquem se a unidade está de acordo com o projeto, o memorial descritivo e as condições previstas no contrato.

Alguns pontos podem ser observados visualmente. Outros precisam ser testados, como tomadas, torneiras, descargas, portas e janelas. Também é importante saber como registrar um ajuste, o que levar no dia e quais documentos consultar.

Como funciona a vistoria de apartamento novo

A vistoria costuma ser agendada quando a unidade já está pronta para ser avaliada. O momento exato pode variar de acordo com o cronograma e os procedimentos adotados em cada empreendimento.

Durante a visita, o comprador percorre os ambientes e confere os itens entregues. Em geral, um representante da construtora acompanha o processo para explicar as características do imóvel, responder perguntas e registrar eventuais solicitações de ajuste.

O objetivo é verificar se o apartamento corresponde ao que foi contratado, considerando documentos como:

• planta da unidade;
• memorial descritivo;
• contrato de compra;
• relação de materiais e acabamentos;
• alterações ou personalizações contratadas durante a obra.

O memorial descritivo é uma das principais referências para a vistoria de apartamento. Ele apresenta os materiais previstos, como tipos de pisos, revestimentos, metais, louças, esquadrias e outros componentes.

A vistoria não é uma comparação com apartamentos decorados, imagens ilustrativas ou escolhas feitas por outros moradores. A avaliação precisa considerar as especificações da unidade adquirida e os documentos relacionados à compra.

O que levar no dia da vistoria

Uma boa vistoria não exige uma grande quantidade de equipamentos. Alguns objetos simples já ajudam a observar e testar os principais pontos do imóvel.

Vale levar:

• celular com bateria carregada;
• carregador de celular;
• trena;
• bloco de anotações ou aplicativo de notas;
• planta da unidade;
• memorial descritivo;
• documentos das personalizações contratadas;
• uma pequena garrafa de água, caso o teste seja permitido;
• fita adesiva removível para marcar algum local.

O celular pode ser usado para fotografar os itens que precisem de ajuste. As imagens devem mostrar o ambiente e o ponto específico, facilitando sua localização posteriormente.

O carregador ajuda a testar tomadas comuns. Já a trena pode ser útil para conferir medidas importantes, principalmente quando o comprador já começou a planejar móveis, eletrodomésticos ou marcenaria.

Também é recomendável organizar previamente um checklist de vistoria de apartamento. A lista reduz a chance de esquecer algum ambiente ou instalação durante a visita.

É necessário contratar um profissional?

O comprador pode realizar a vistoria sozinho, especialmente quando se sente confortável para conferir os itens mais visíveis e testar as instalações disponíveis.

Também existe a possibilidade de contratar um engenheiro, arquiteto ou profissional especializado em vistoria de imóveis. Esse acompanhamento pode ser interessante quando:

• o comprador deseja uma avaliação mais técnica;
• a unidade possui muitos ambientes ou instalações;
• existem personalizações feitas durante a obra;
• o proprietário não poderá comparecer pessoalmente;
• há insegurança sobre o que conferir na vistoria.

A contratação não costuma ser obrigatória. Trata-se de uma decisão pessoal, que pode variar conforme o perfil do comprador e as características do imóvel.

Antes da data agendada, vale confirmar com a construtora se o profissional poderá acompanhar a visita e se existe alguma orientação para acesso ao empreendimento.

Comece observando o apartamento como um todo

Ao entrar na unidade, é natural querer examinar imediatamente cada tomada, torneira ou acabamento. Antes disso, faça uma primeira caminhada pelos ambientes.

Observe a distribuição dos espaços, a iluminação, a circulação e a aparência geral. Essa visão inicial ajuda a perceber se existe alguma diferença evidente em relação à planta ou aos itens contratados.

Depois, faça uma segunda passagem mais detalhada, seguindo uma ordem. É possível começar pela entrada e avançar pelos dormitórios, banheiros, sala, cozinha, área de serviço e varanda.

Seguir um percurso evita idas e vindas e torna a conferência mais organizada.

Pisos, revestimentos e rejuntes

Comece verificando se pisos e revestimentos estão limpos, alinhados e sem trincas, lascas ou peças quebradas.

Observe também:

• regularidade dos rejuntes;
• transição entre diferentes tipos de piso;
• acabamento próximo às portas;
• encontro das peças com paredes e rodapés;
• possíveis peças soltas;
• manchas que não saem com a limpeza comum.

Diferenças discretas de tonalidade podem ocorrer em alguns materiais. Por isso, a análise deve considerar as características do revestimento especificado para o imóvel.

Nos banheiros, na cozinha, na área de serviço e na varanda, o piso precisa favorecer o escoamento da água em direção ao ralo. Quando permitido, um pequeno teste com água pode ajudar a identificar se existe acúmulo em algum ponto.

Esse teste deve ser feito com cuidado e de acordo com as orientações da equipe que acompanha a vistoria.

Paredes, tetos e pintura

A pintura deve apresentar aparência uniforme, sem bolhas, descascamentos, manchas ou falhas muito visíveis.

Observe as paredes de frente e também de lado. A luz natural pode destacar marcas, ondulações e diferenças de acabamento que não são percebidas de outro ângulo.

Confira principalmente:

• quinas;
• encontro entre paredes e teto;
• áreas ao redor de portas e janelas;
• acabamento próximo a tomadas e interruptores;
• rodapés;
• possíveis marcas de retoque;
• fissuras aparentes.

Pequenas marcas superficiais podem ser simples de corrigir, mas ainda assim devem ser registradas. Caso exista alguma fissura, fotografe e peça que a equipe responsável avalie o ponto.

Portas, batentes e fechaduras

Todas as portas devem ser abertas e fechadas durante a vistoria do apartamento novo.

Verifique se elas:

• abrem sem esforço excessivo;
• fecham corretamente;
• não raspam no piso;
• não encostam indevidamente no batente;
• permanecem alinhadas;
• possuem maçanetas firmes;
• apresentam fechaduras funcionando;
• estão sem lascas, riscos ou amassados.

Teste as chaves e confirme a qual porta cada uma pertence. Observe também o acabamento dos batentes, guarnições e dobradiças.

Quando houver fechadura eletrônica, solicite uma demonstração do funcionamento. Pergunte como cadastrar senhas, trocar pilhas, utilizar a chave física e acessar o imóvel em caso de falha do equipamento.

Janelas, vidros e esquadrias

Abra, feche e trave todas as janelas. Os movimentos devem ocorrer normalmente, sem peças soltas, travamentos ou esforço exagerado.

Nas esquadrias, confira:

• alinhamento;
• estado dos trilhos;
• funcionamento das travas;
• acabamento junto às paredes;
• borrachas de vedação;
• riscos ou amassados;
• presença de folgas incomuns.

Os vidros não devem apresentar trincas, quebras ou riscos profundos.

Nem sempre será possível avaliar completamente a vedação das janelas durante a visita, especialmente quando não estiver chovendo. Por isso, vale perguntar qual é o canal de atendimento caso seja percebida alguma entrada de água após a ocupação.

Torneiras, registros e descargas

Abra todas as torneiras disponíveis e observe a pressão da água, o funcionamento dos comandos e as conexões.

Depois de alguns segundos, confira a parte inferior das bancadas para identificar possíveis vazamentos em sifões, engates e tubulações aparentes.

Teste também:

• descargas;
• registros;
• duchas higiênicas;
• misturadores;
• pontos para filtro;
• tanque;
• ralos;
• escoamento de pias e lavatórios.

A água deve escoar sem demora excessiva ou retorno. Também não deve permanecer acumulada em bancadas, pisos ou cubas por falha de nivelamento.

No vaso sanitário, observe se a peça está firme e se a descarga funciona corretamente. Vazamentos ao redor da base ou dentro da bacia devem ser comunicados.

Louças, metais e bancadas

Louças e metais precisam estar de acordo com o memorial descritivo e sem danos aparentes.

Confira cubas, vasos sanitários e tanques em busca de:

• trincas;
• lascas;
• manchas;
• peças soltas;
• diferenças em relação ao material especificado.

Nas bancadas, observe o acabamento das bordas, o recorte da cuba, a vedação junto às paredes e a presença de riscos ou trincas.

Torneiras, registros e acessórios devem estar bem fixados. Uma peça que se movimenta ao ser utilizada pode precisar de regulagem.

Tomadas, interruptores e quadro elétrico

O carregador de celular pode ser usado para testar as tomadas comuns. Passe por todos os ambientes e verifique se os pontos estão funcionando.

Nos interruptores, observe se cada comando aciona o ponto correto. Também confira se os espelhos estão firmes, alinhados e sem peças quebradas.

No quadro elétrico, veja se os circuitos estão identificados. Essa informação facilita a utilização do imóvel e futuras manutenções.

Outros itens que podem ser testados incluem:

• campainha;
• interfone;
• iluminação disponível;
• tomadas da cozinha;
• pontos da área de serviço;
• ponto elétrico da varanda;
• infraestrutura para ar-condicionado.

Nem todos os pontos poderão ser testados sem equipamentos específicos. Ainda assim, é possível conferir sua presença e localização de acordo com o projeto.

Pontos de televisão, internet e ar-condicionado

Observe se os pontos de televisão, internet, telefonia e ar-condicionado estão posicionados conforme a planta ou o material fornecido pela construtora.

Em relação ao ar-condicionado, confira a localização das saídas, drenos e pontos elétricos, quando esses itens fizerem parte da entrega.

A existência de infraestrutura não significa necessariamente que todos os equipamentos estejam incluídos. Essa informação deve ser confirmada no memorial descritivo.

Também é importante entender quais instalações dependem de contratação posterior do proprietário, do condomínio ou de empresas prestadoras de serviço.

Varanda e áreas externas

Quando o apartamento possui varanda, terraço ou área privativa descoberta, observe:

• estado do piso;
• caimento para os ralos;
• funcionamento das portas de acesso;
• acabamento dos guarda-corpos;
• drenagem;
• pontos elétricos e hidráulicos;
• instalações para churrasqueira, quando previstas.

Em áreas descobertas, a drenagem merece atenção especial. Folhas, resíduos da obra ou pequenas obstruções podem dificultar o escoamento e precisam ser removidos antes da ocupação.

Caso exista fechamento de varanda ou possibilidade de instalação futura, pergunte quais regras devem ser seguidas para preservar a padronização da fachada e a segurança da edificação.

Confira as medidas do apartamento

Não é necessário medir cada parede durante a vistoria. A trena deve ser usada principalmente em pontos que possam interferir na compra ou instalação de móveis e eletrodomésticos.

Vale conferir, por exemplo:

• largura das portas;
• espaço para geladeira;
• área destinada ao fogão;
• local da máquina de lavar;
• dimensões de nichos;
• paredes previstas para marcenaria;
• distância entre pontos elétricos e hidráulicos.

Pequenas diferenças podem existir por causa de revestimentos, paredes e acabamentos. Por isso, móveis planejados devem ser produzidos com base nas medidas finais do imóvel, e não apenas na planta comercial.

Como registrar os ajustes encontrados

Caso algum item precise de correção, faça um registro objetivo e específico.

Em vez de escrever “problema na pintura”, prefira uma descrição como:

“Retoque de pintura necessário na parede ao lado da janela do segundo dormitório.”

Outros exemplos:

• porta do banheiro social raspando no piso;
• tomada sem funcionamento na parede da sala;
• vazamento no sifão da cozinha;
• peça de revestimento lascada próxima ao ralo;
• trinco da janela do dormitório sem fechamento completo.

Fotografe o ambiente e o ponto indicado. Quando possível, inclua uma referência visual que facilite sua localização.

As observações geralmente são inseridas em um termo ou relatório de vistoria. Antes de finalizar a visita, confirme se todos os apontamentos foram registrados corretamente.

O que acontece quando um ajuste é identificado?

O processo pode variar conforme a construtora e o empreendimento. Em geral, os itens são analisados e encaminhados para as equipes responsáveis.

Depois das correções, pode ocorrer uma nova visita para conferência ou outra forma de comunicação sobre a conclusão dos serviços.

Pergunte durante a vistoria:

• como acompanhar os ajustes;
• qual é o prazo informado para as correções;
• se haverá uma nova vistoria;
• qual canal deve ser usado para dúvidas;
• como funciona a assistência após a entrega;
• quando as chaves poderão ser liberadas.

O registro de um ajuste não significa necessariamente a existência de um problema grave. Muitas observações envolvem retoques de pintura, regulagens, limpeza, substituição de pequenas peças ou ajustes de acabamento.

A vistoria acontece no mesmo dia da entrega das chaves?

Nem sempre. A vistoria e a entrega das chaves podem ocorrer em momentos diferentes.

A liberação da unidade pode depender da conclusão dos ajustes, da documentação do empreendimento, de procedimentos administrativos e do cumprimento das condições previstas no contrato.

Para evitar dúvidas, confirme antecipadamente:

• quais etapas ainda precisam ser concluídas;
• quais documentos serão entregues;
• se existem pendências financeiras ou cadastrais;
• quando ocorrerá a entrega formal das chaves;
• quando será permitido iniciar a mudança ou obras internas.

Essa organização ajuda o comprador a planejar fornecedores, mudança, instalação de móveis e contratação de serviços sem antecipar datas que ainda não foram confirmadas.

O que verificar depois de receber as chaves

Mesmo após uma vistoria cuidadosa, algumas situações só aparecem com o uso cotidiano do apartamento.

O proprietário deve guardar o manual do imóvel, os termos de vistoria, os documentos de garantia e os contatos de assistência.

Nos primeiros dias, observe:

• funcionamento contínuo das instalações;
• escoamento de pias e ralos;
• vedação das janelas em dias de chuva;
• comportamento de portas e esquadrias;
• possíveis vazamentos;
• funcionamento do interfone;
• desempenho de tomadas e interruptores.

Quando surgir alguma dúvida, o ideal é consultar o manual e utilizar o canal indicado pela construtora.

Também é importante seguir as orientações para reformas e instalações. Perfurações, alterações hidráulicas, mudanças elétricas ou retirada de paredes não devem ser feitas sem conhecimento prévio das plantas e das regras do edifício.

Da vistoria à nova fase no apartamento

Ao terminar a vistoria, o mais importante é sair da visita com as dúvidas esclarecidas e os possíveis ajustes registrados de forma clara. Não se trata de procurar imperfeições a qualquer custo, mas de conhecer melhor a unidade e confirmar que tudo está preparado para as próximas etapas.

Depois desse momento, a atenção começa a se voltar para decisões mais pessoais: a organização da mudança, a escolha dos móveis e a maneira como cada ambiente fará parte da rotina. A entrega das chaves deixa de ser apenas uma etapa do processo de compra e passa a representar o início de uma nova experiência de morar.

A Ciplart acompanha seus empreendimentos desde o desenvolvimento do projeto até a entrega, combinando experiência construtiva, cuidado com os acabamentos e atenção aos futuros moradores.