Saiba como funciona a vistoria de apartamento novo, o que testar em cada ambiente e como registrar ajustes antes da entrega das chaves.
A vistoria do apartamento marca a aproximação de um momento muito esperado: a entrega das chaves. Depois de acompanhar a evolução da obra e imaginar como será a vida no novo endereço, o comprador finalmente pode entrar na unidade e observar de perto os espaços, acabamentos e instalações.
Essa visita não deve ser encarada como uma busca por problemas ou como uma situação de confronto com a construtora. A vistoria de apartamento novo é uma etapa natural da entrega, feita para que as duas partes verifiquem se a unidade está de acordo com o projeto, o memorial descritivo e as condições previstas no contrato.
Alguns pontos podem ser observados visualmente. Outros precisam ser testados, como tomadas, torneiras, descargas, portas e janelas. Também é importante saber como registrar um ajuste, o que levar no dia e quais documentos consultar.
Como funciona a vistoria de apartamento novo
A vistoria costuma ser agendada quando a unidade já está pronta para ser avaliada. O momento exato pode variar de acordo com o cronograma e os procedimentos adotados em cada empreendimento.
Durante a visita, o comprador percorre os ambientes e confere os itens entregues. Em geral, um representante da construtora acompanha o processo para explicar as características do imóvel, responder perguntas e registrar eventuais solicitações de ajuste.
O objetivo é verificar se o apartamento corresponde ao que foi contratado, considerando documentos como:
- planta da unidade;
- memorial descritivo;
- contrato de compra;
- relação de materiais e acabamentos;
- alterações ou personalizações contratadas durante a obra.
O memorial descritivo é uma das principais referências para a vistoria de apartamento. Ele apresenta os materiais previstos, como tipos de pisos, revestimentos, metais, louças, esquadrias e outros componentes.
A vistoria não é uma comparação com apartamentos decorados, imagens ilustrativas ou escolhas feitas por outros moradores. A avaliação precisa considerar as especificações da unidade adquirida e os documentos relacionados à compra.
O que levar no dia da vistoria
Uma boa vistoria não exige uma grande quantidade de equipamentos. Alguns objetos simples já ajudam a observar e testar os principais pontos do imóvel.
Vale levar:
- celular com bateria carregada;
- carregador de celular;
- trena;
- bloco de anotações ou aplicativo de notas;
- planta da unidade;
- memorial descritivo;
- documentos das personalizações contratadas;
- uma pequena garrafa de água, caso o teste seja permitido;
- fita adesiva removível para marcar algum local.
O celular pode ser usado para fotografar os itens que precisem de ajuste. As imagens devem mostrar o ambiente e o ponto específico, facilitando sua localização posteriormente.
O carregador ajuda a testar tomadas comuns. Já a trena pode ser útil para conferir medidas importantes, principalmente quando o comprador já começou a planejar móveis, eletrodomésticos ou marcenaria.
Também é recomendável organizar previamente um checklist de vistoria de apartamento. A lista reduz a chance de esquecer algum ambiente ou instalação durante a visita.
É necessário contratar um profissional?
O comprador pode realizar a vistoria sozinho, especialmente quando se sente confortável para conferir os itens mais visíveis e testar as instalações disponíveis.
Também existe a possibilidade de contratar um engenheiro, arquiteto ou profissional especializado em vistoria de imóveis. Esse acompanhamento pode ser interessante quando:
- o comprador deseja uma avaliação mais técnica;
- a unidade possui muitos ambientes ou instalações;
- existem personalizações feitas durante a obra;
- o proprietário não poderá comparecer pessoalmente;
- há insegurança sobre o que conferir na vistoria.
A contratação não costuma ser obrigatória. Trata-se de uma decisão pessoal, que pode variar conforme o perfil do comprador e as características do imóvel.
Antes da data agendada, vale confirmar com a construtora se o profissional poderá acompanhar a visita e se existe alguma orientação para acesso ao empreendimento.
Comece observando o apartamento como um todo
Ao entrar na unidade, é natural querer examinar imediatamente cada tomada, torneira ou acabamento. Antes disso, faça uma primeira caminhada pelos ambientes.
Observe a distribuição dos espaços, a iluminação, a circulação e a aparência geral. Essa visão inicial ajuda a perceber se existe alguma diferença evidente em relação à planta ou aos itens contratados.
Depois, faça uma segunda passagem mais detalhada, seguindo uma ordem. É possível começar pela entrada e avançar pelos dormitórios, banheiros, sala, cozinha, área de serviço e varanda.
Seguir um percurso evita idas e vindas e torna a conferência mais organizada.
Pisos, revestimentos e rejuntes
Comece verificando se pisos e revestimentos estão limpos, alinhados e sem trincas, lascas ou peças quebradas.
Observe também:
- regularidade dos rejuntes;
- transição entre diferentes tipos de piso;
- acabamento próximo às portas;
- encontro das peças com paredes e rodapés;
- possíveis peças soltas;
- manchas que não saem com a limpeza comum.
Diferenças discretas de tonalidade podem ocorrer em alguns materiais. Por isso, a análise deve considerar as características do revestimento especificado para o imóvel.
Nos banheiros, na cozinha, na área de serviço e na varanda, o piso precisa favorecer o escoamento da água em direção ao ralo. Quando permitido, um pequeno teste com água pode ajudar a identificar se existe acúmulo em algum ponto.
Esse teste deve ser feito com cuidado e de acordo com as orientações da equipe que acompanha a vistoria.
Paredes, tetos e pintura
A pintura deve apresentar aparência uniforme, sem bolhas, descascamentos, manchas ou falhas muito visíveis.
Observe as paredes de frente e também de lado. A luz natural pode destacar marcas, ondulações e diferenças de acabamento que não são percebidas de outro ângulo.
Confira principalmente:
- quinas;
- encontro entre paredes e teto;
- áreas ao redor de portas e janelas;
- acabamento próximo a tomadas e interruptores;
- rodapés;
- possíveis marcas de retoque;
- fissuras aparentes.
Pequenas marcas superficiais podem ser simples de corrigir, mas ainda assim devem ser registradas. Caso exista alguma fissura, fotografe e peça que a equipe responsável avalie o ponto.
Portas, batentes e fechaduras
Todas as portas devem ser abertas e fechadas durante a vistoria do apartamento novo.
Verifique se elas:
- abrem sem esforço excessivo;
- fecham corretamente;
- não raspam no piso;
- não encostam indevidamente no batente;
- permanecem alinhadas;
- possuem maçanetas firmes;
- apresentam fechaduras funcionando;
- estão sem lascas, riscos ou amassados.
Teste as chaves e confirme a qual porta cada uma pertence. Observe também o acabamento dos batentes, guarnições e dobradiças.
Quando houver fechadura eletrônica, solicite uma demonstração do funcionamento. Pergunte como cadastrar senhas, trocar pilhas, utilizar a chave física e acessar o imóvel em caso de falha do equipamento.
Janelas, vidros e esquadrias
Abra, feche e trave todas as janelas. Os movimentos devem ocorrer normalmente, sem peças soltas, travamentos ou esforço exagerado.
Nas esquadrias, confira:
- alinhamento;
- estado dos trilhos;
- funcionamento das travas;
- acabamento junto às paredes;
- borrachas de vedação;
- riscos ou amassados;
- presença de folgas incomuns.
Os vidros não devem apresentar trincas, quebras ou riscos profundos.
Nem sempre será possível avaliar completamente a vedação das janelas durante a visita, especialmente quando não estiver chovendo. Por isso, vale perguntar qual é o canal de atendimento caso seja percebida alguma entrada de água após a ocupação.
Torneiras, registros e descargas
Abra todas as torneiras disponíveis e observe a pressão da água, o funcionamento dos comandos e as conexões.
Depois de alguns segundos, confira a parte inferior das bancadas para identificar possíveis vazamentos em sifões, engates e tubulações aparentes.
Teste também:
- descargas;
- registros;
- duchas higiênicas;
- misturadores;
- pontos para filtro;
- tanque;
- ralos;
- escoamento de pias e lavatórios.
A água deve escoar sem demora excessiva ou retorno. Também não deve permanecer acumulada em bancadas, pisos ou cubas por falha de nivelamento.
No vaso sanitário, observe se a peça está firme e se a descarga funciona corretamente. Vazamentos ao redor da base ou dentro da bacia devem ser comunicados.
Louças, metais e bancadas
Louças e metais precisam estar de acordo com o memorial descritivo e sem danos aparentes.
Confira cubas, vasos sanitários e tanques em busca de:
- trincas;
- lascas;
- manchas;
- peças soltas;
- diferenças em relação ao material especificado.
Nas bancadas, observe o acabamento das bordas, o recorte da cuba, a vedação junto às paredes e a presença de riscos ou trincas.
Torneiras, registros e acessórios devem estar bem fixados. Uma peça que se movimenta ao ser utilizada pode precisar de regulagem.
Tomadas, interruptores e quadro elétrico
O carregador de celular pode ser usado para testar as tomadas comuns. Passe por todos os ambientes e verifique se os pontos estão funcionando.
Nos interruptores, observe se cada comando aciona o ponto correto. Também confira se os espelhos estão firmes, alinhados e sem peças quebradas.
No quadro elétrico, veja se os circuitos estão identificados. Essa informação facilita a utilização do imóvel e futuras manutenções.
Outros itens que podem ser testados incluem:
- campainha;
- interfone;
- iluminação disponível;
- tomadas da cozinha;
- pontos da área de serviço;
- ponto elétrico da varanda;
- infraestrutura para ar-condicionado.
Nem todos os pontos poderão ser testados sem equipamentos específicos. Ainda assim, é possível conferir sua presença e localização de acordo com o projeto.
Pontos de televisão, internet e ar-condicionado
Observe se os pontos de televisão, internet, telefonia e ar-condicionado estão posicionados conforme a planta ou o material fornecido pela construtora.
Em relação ao ar-condicionado, confira a localização das saídas, drenos e pontos elétricos, quando esses itens fizerem parte da entrega.
A existência de infraestrutura não significa necessariamente que todos os equipamentos estejam incluídos. Essa informação deve ser confirmada no memorial descritivo.
Também é importante entender quais instalações dependem de contratação posterior do proprietário, do condomínio ou de empresas prestadoras de serviço.
Varanda e áreas externas
Quando o apartamento possui varanda, terraço ou área privativa descoberta, observe:
- estado do piso;
- caimento para os ralos;
- funcionamento das portas de acesso;
- acabamento dos guarda-corpos;
- drenagem;
- pontos elétricos e hidráulicos;
- instalações para churrasqueira, quando previstas.
Em áreas descobertas, a drenagem merece atenção especial. Folhas, resíduos da obra ou pequenas obstruções podem dificultar o escoamento e precisam ser removidos antes da ocupação.
Caso exista fechamento de varanda ou possibilidade de instalação futura, pergunte quais regras devem ser seguidas para preservar a padronização da fachada e a segurança da edificação.
Confira as medidas do apartamento
Não é necessário medir cada parede durante a vistoria. A trena deve ser usada principalmente em pontos que possam interferir na compra ou instalação de móveis e eletrodomésticos.
Vale conferir, por exemplo:
- largura das portas;
- espaço para geladeira;
- área destinada ao fogão;
- local da máquina de lavar;
- dimensões de nichos;
- paredes previstas para marcenaria;
- distância entre pontos elétricos e hidráulicos.
Pequenas diferenças podem existir por causa de revestimentos, paredes e acabamentos. Por isso, móveis planejados devem ser produzidos com base nas medidas finais do imóvel, e não apenas na planta comercial.
Como registrar os ajustes encontrados
Caso algum item precise de correção, faça um registro objetivo e específico.
Em vez de escrever “problema na pintura”, prefira uma descrição como:
“Retoque de pintura necessário na parede ao lado da janela do segundo dormitório.”
Outros exemplos:
- porta do banheiro social raspando no piso;
- tomada sem funcionamento na parede da sala;
- vazamento no sifão da cozinha;
- peça de revestimento lascada próxima ao ralo;
- trinco da janela do dormitório sem fechamento completo.
Fotografe o ambiente e o ponto indicado. Quando possível, inclua uma referência visual que facilite sua localização.
As observações geralmente são inseridas em um termo ou relatório de vistoria. Antes de finalizar a visita, confirme se todos os apontamentos foram registrados corretamente.
O que acontece quando um ajuste é identificado?
O processo pode variar conforme a construtora e o empreendimento. Em geral, os itens são analisados e encaminhados para as equipes responsáveis.
Depois das correções, pode ocorrer uma nova visita para conferência ou outra forma de comunicação sobre a conclusão dos serviços.
Pergunte durante a vistoria:
- como acompanhar os ajustes;
- qual é o prazo informado para as correções;
- se haverá uma nova vistoria;
- qual canal deve ser usado para dúvidas;
- como funciona a assistência após a entrega;
- quando as chaves poderão ser liberadas.
O registro de um ajuste não significa necessariamente a existência de um problema grave. Muitas observações envolvem retoques de pintura, regulagens, limpeza, substituição de pequenas peças ou ajustes de acabamento.
A vistoria acontece no mesmo dia da entrega das chaves?
Nem sempre. A vistoria e a entrega das chaves podem ocorrer em momentos diferentes.
A liberação da unidade pode depender da conclusão dos ajustes, da documentação do empreendimento, de procedimentos administrativos e do cumprimento das condições previstas no contrato.
Para evitar dúvidas, confirme antecipadamente:
- quais etapas ainda precisam ser concluídas;
- quais documentos serão entregues;
- se existem pendências financeiras ou cadastrais;
- quando ocorrerá a entrega formal das chaves;
- quando será permitido iniciar a mudança ou obras internas.
Essa organização ajuda o comprador a planejar fornecedores, mudança, instalação de móveis e contratação de serviços sem antecipar datas que ainda não foram confirmadas.
O que verificar depois de receber as chaves
Mesmo após uma vistoria cuidadosa, algumas situações só aparecem com o uso cotidiano do apartamento.
O proprietário deve guardar o manual do imóvel, os termos de vistoria, os documentos de garantia e os contatos de assistência.
Nos primeiros dias, observe:
- funcionamento contínuo das instalações;
- escoamento de pias e ralos;
- vedação das janelas em dias de chuva;
- comportamento de portas e esquadrias;
- possíveis vazamentos;
- funcionamento do interfone;
- desempenho de tomadas e interruptores.
Quando surgir alguma dúvida, o ideal é consultar o manual e utilizar o canal indicado pela construtora.
Também é importante seguir as orientações para reformas e instalações. Perfurações, alterações hidráulicas, mudanças elétricas ou retirada de paredes não devem ser feitas sem conhecimento prévio das plantas e das regras do edifício.
Da vistoria à nova fase no apartamento
Ao terminar a vistoria, o mais importante é sair da visita com as dúvidas esclarecidas e os possíveis ajustes registrados de forma clara. Não se trata de procurar imperfeições a qualquer custo, mas de conhecer melhor a unidade e confirmar que tudo está preparado para as próximas etapas.
Depois desse momento, a atenção começa a se voltar para decisões mais pessoais: a organização da mudança, a escolha dos móveis e a maneira como cada ambiente fará parte da rotina. A entrega das chaves deixa de ser apenas uma etapa do processo de compra e passa a representar o início de uma nova experiência de morar.
A Ciplart acompanha seus empreendimentos desde o desenvolvimento do projeto até a entrega, combinando experiência construtiva, cuidado com os acabamentos e atenção aos futuros moradores.
