A garantia de imóvel novo não funciona da mesma forma para todos os itens do apartamento. Entenda os principais prazos, o que pode ser responsabilidade da construtora e quais cuidados ajudam a preservar seus direitos após a entrega das chaves.
Depois de receber as chaves de um apartamento novo, é natural esperar que tudo funcione corretamente por muitos anos. Ainda assim, podem surgir dúvidas quando aparece uma infiltração, uma porta começa a apresentar dificuldade para fechar ou algum revestimento demonstra um problema que não existia durante a vistoria.
É nessa hora que muita gente se pergunta: isso ainda está na garantia?
A resposta depende do tipo de problema, de quando ele apareceu e de qual parte do imóvel foi afetada. Ao contrário do que se costuma ouvir, não existe um único prazo de garantia válido para tudo o que compõe um apartamento.
Um imóvel reúne estrutura, instalações hidráulicas e elétricas, pisos, revestimentos, esquadrias, impermeabilização, louças, metais e diversos outros itens. Cada um pode ter condições e prazos diferentes.
Entender como funciona a garantia de imóvel novo ajuda o proprietário a saber quando procurar a construtora e quais cuidados fazem parte da conservação do apartamento depois da entrega.
Quanto tempo dura a garantia de um imóvel novo?
Uma das frases mais comuns quando o assunto é apartamento recém-entregue é que “a garantia é de cinco anos”. Embora esse prazo exista em determinadas situações, isso não significa que qualquer problema que apareça nesse período será automaticamente responsabilidade da construtora.
O Código Civil prevê cinco anos para questões relacionadas à solidez e à segurança da construção, e não para todo tipo de defeito que possa aparecer no apartamento.
Outros componentes podem ter prazos diferentes. Uma torneira, uma esquadria, o rejuntamento de um revestimento e a estrutura do edifício, por exemplo, não são analisados da mesma maneira.
Além da legislação, existem normas técnicas e condições de garantia fornecidas com o próprio imóvel que ajudam a definir como cada situação deve ser tratada.
Por esse motivo, quando surgir uma dúvida, vale consultar o manual do proprietário e os demais documentos entregues pela construtora em vez de considerar os cinco anos como uma regra geral.
O que a garantia da construtora pode cobrir?
De maneira geral, a garantia da construtora está relacionada a problemas cuja origem esteja na execução da obra, nos materiais utilizados ou na instalação de algum componente do imóvel.
Uma tubulação instalada de forma inadequada que começa a apresentar vazamento, por exemplo, pode exigir uma avaliação. O mesmo vale para uma falha de impermeabilização, uma esquadria com problema decorrente da instalação ou um revestimento que se desprenda por uma falha de execução.
Isso não significa que situações como essas sejam automaticamente cobertas. Primeiro é preciso entender o que provocou o problema.
Uma infiltração pode ter origem na impermeabilização executada durante a obra, mas também pode surgir depois de uma reforma que atingiu uma área protegida. Uma falha em uma tomada pode estar relacionada à instalação original ou a uma alteração elétrica realizada posteriormente.
A origem da ocorrência, portanto, ajuda a determinar se existe ou não responsabilidade da construtora.
O que são vícios aparentes e vícios ocultos?
Essas duas expressões aparecem com frequência quando se pesquisa sobre garantia de apartamento novo, mas a diferença entre elas é simples.
O vício aparente é um problema que pode ser percebido com facilidade. Durante a vistoria, por exemplo, o comprador pode encontrar uma porta riscada, uma peça quebrada, um revestimento danificado ou uma janela que não funciona corretamente.
Já o vício oculto é aquele que não poderia ser identificado facilmente no momento da entrega.
Uma tubulação pode funcionar normalmente nos primeiros meses e depois apresentar um vazamento dentro da parede. Uma falha de impermeabilização também pode levar algum tempo até produzir sinais visíveis.
Nessas situações, o proprietário só toma conhecimento do problema depois que o apartamento já está sendo utilizado.
O Código de Defesa do Consumidor leva essa diferença em consideração. No caso dos vícios ocultos, o prazo para reclamar começa quando o problema se torna evidente.
Descobrir uma falha algum tempo depois da entrega, portanto, não significa necessariamente que o proprietário perdeu o direito de procurar a construtora.
E os 90 dias previstos pelo Código de Defesa do Consumidor?
Outro prazo que costuma causar dúvidas é o de 90 dias.
O Código de Defesa do Consumidor estabelece esse período para reclamar de vícios aparentes ou de fácil constatação em produtos e serviços duráveis.
Mas isso não significa que um apartamento tenha apenas 90 dias de garantia.
A construção civil envolve diferentes regras, além de garantias relacionadas aos sistemas, componentes e características de cada imóvel. É por isso que não é recomendável usar um único prazo para determinar se determinada ocorrência está ou não coberta.
Quando houver dúvida, o mais seguro é verificar a documentação recebida na entrega e procurar o canal indicado pela construtora.
Por que o manual do proprietário é tão importante?
No dia da entrega das chaves, o comprador recebe diversos documentos e é comum que o manual do imóvel acabe guardado sem muita atenção. Ele, porém, pode ser bastante útil durante todo o período de uso do apartamento.
O manual do proprietário reúne informações sobre funcionamento, conservação e manutenção. Ali podem estar orientações relacionadas a pisos, revestimentos, esquadrias, instalações hidráulicas e elétricas, equipamentos e outros itens da unidade.
Se uma janela começar a apresentar dificuldade para abrir, por exemplo, o manual pode indicar os cuidados de limpeza ou regulagem recomendados. O mesmo vale para rejuntamentos, ralos, vedações e diversos outros componentes.
O documento ainda ajuda a esclarecer quais manutenções precisam ser realizadas ao longo do tempo e quais cuidados devem ser observados antes de fazer modificações no apartamento.
Por isso, vale mantê-lo acessível em vez de procurá-lo apenas quando algum problema já apareceu.
Manutenção também faz parte dos cuidados com um apartamento novo
Comprar um imóvel novo não significa que ele ficará vários anos sem precisar de manutenção.
Alguns cuidados começam pouco tempo depois da mudança e fazem parte do uso normal do apartamento. Esquadrias podem precisar de limpeza ou regulagem, rejuntamentos e vedações devem ser observados periodicamente, ralos precisam permanecer limpos e determinados equipamentos exigem revisões indicadas pelo fabricante.
Há ainda o desgaste natural de alguns componentes. Uma dobradiça pode precisar de ajuste com o tempo, uma vedação pode chegar ao momento de ser substituída e a pintura sofre os efeitos normais do uso e da exposição ao ambiente.
Manter esses cuidados ajuda a conservar os materiais e reduz a chance de pequenos sinais se transformarem em problemas maiores.
A falta de manutenção pode interferir em determinadas garantias. Quando um dano aparece porque uma orientação de conservação não foi seguida, a situação é diferente de uma falha existente desde a construção.
Sempre que houver serviços de manutenção mais relevantes, especialmente em instalações ou sistemas do apartamento, guardar os respectivos comprovantes pode ser útil.
Fazer uma reforma pode afetar a garantia?
Pode, dependendo do que foi alterado e de sua relação com o problema identificado posteriormente.
Isso não significa que pintar uma parede ou trocar um móvel faça o proprietário perder a garantia do apartamento. A questão é saber se a intervenção modificou ou atingiu o sistema relacionado à ocorrência.
Imagine que, durante uma reforma, seja alterado um ponto hidráulico do banheiro e, algum tempo depois, apareça uma infiltração naquela região. Nesse caso, será necessário avaliar se o problema estava na instalação original ou se surgiu em consequência da mudança realizada.
Situações semelhantes podem envolver instalações elétricas, tubulações, impermeabilização, esquadrias e outros elementos do imóvel.
Antes de começar uma reforma, é recomendável consultar o manual do proprietário, as plantas disponíveis e as regras do condomínio. Dependendo do tipo de intervenção, também pode ser necessário contar com acompanhamento de um profissional habilitado.
Esse cuidado ajuda a preservar a segurança do apartamento e evita alterações que possam comprometer instalações existentes.
A vistoria antes da entrega das chaves resolve tudo?
A vistoria é uma etapa importante da compra de um apartamento novo, mas não consegue revelar tudo o que pode aparecer depois.
Durante essa visita, o comprador consegue observar acabamentos, testar portas e janelas, verificar pisos, torneiras e outros itens da unidade. Qualquer irregularidade visível deve ser registrada.
Algumas situações, entretanto, só aparecem quando o apartamento começa a ser utilizado.
Uma instalação hidráulica pode funcionar normalmente durante a vistoria e apresentar uma falha meses depois. O mesmo pode acontecer com uma impermeabilização cuja deficiência só se torne perceptível após determinado período de chuva ou de uso do ambiente.
Por isso, a vistoria de apartamento novo deve ser entendida como uma conferência importante das condições da unidade naquele momento, mas não substitui as garantias existentes depois da entrega.
O que fazer se aparecer um problema no imóvel?
Ao perceber algo diferente, evite fazer um reparo imediatamente sem saber qual é a origem da ocorrência. Dependendo da situação, uma intervenção pode dificultar a identificação posterior do que aconteceu.
Comece registrando o problema. Fotos ou vídeos podem ajudar a mostrar onde ele aparece e como se manifesta. Anotar quando foi percebido também é útil.
Em seguida, consulte o manual do proprietário para verificar se existe alguma orientação relacionada àquele item.
Se houver indícios de que a situação possa estar ligada à construção, procure o canal de atendimento responsável pelo empreendimento e descreva o ocorrido com clareza.
Em vez de informar apenas que “há um problema no banheiro”, por exemplo, vale explicar onde ele aparece, quando começou, se acontece constantemente e se houve alguma reforma ou intervenção naquele ambiente.
Quanto mais precisas forem as informações, mais fácil será avaliar a ocorrência.
Situações que possam oferecer risco ou provocar danos maiores, como vazamentos importantes ou falhas elétricas, devem ser comunicadas o quanto antes.
Garantia de imóvel na planta começa quando o contrato é assinado?
Quem compra um imóvel na planta pode assinar o contrato meses ou até anos antes de receber as chaves. Isso não significa, porém, que os prazos de garantia devam ser calculados simplesmente a partir da data da compra.
Durante a construção, o proprietário ainda não está utilizando o apartamento. Para entender quais referências e prazos se aplicam aos diferentes itens depois da conclusão da obra, é importante consultar os documentos fornecidos na entrega do empreendimento.
Por isso, além do contrato de compra, vale guardar o manual do proprietário, os termos de garantia, o registro da vistoria e os demais documentos recebidos junto com as chaves.
Guardar os documentos pode evitar muita dor de cabeça
Depois da mudança, contrato, manual do proprietário, termos de garantia e outros documentos do imóvel podem acabar esquecidos em uma pasta. Mesmo anos depois, eles continuam sendo referências importantes.
Esses materiais permitem consultar as condições previstas para o imóvel e ajudam a recuperar informações caso seja necessário entrar em contato com a construtora.
Também vale manter registros de reformas e de serviços mais relevantes realizados na unidade, principalmente quando envolvem instalações hidráulicas ou elétricas, impermeabilização e outras alterações que possam interferir no funcionamento do apartamento.
Se alguma ocorrência aparecer no futuro, ter essas informações organizadas facilita entender o histórico daquela parte do imóvel e apresentar informações mais completas durante um atendimento.
Informação também faz parte da experiência de morar
A relação com um imóvel novo não termina quando as chaves são entregues. Conhecer o apartamento, saber quais cuidados ele exige e entender a quem recorrer quando surge alguma dúvida contribui para uma experiência de morar mais tranquila ao longo do tempo.
Esse cuidado começa antes mesmo da compra. Além de localização, planta, áreas comuns e acabamentos, vale conhecer o histórico da construtora, observar os empreendimentos já entregues e buscar informações sobre a qualidade dos projetos e o relacionamento com os clientes.
Há mais de quatro décadas, a Ciplart desenvolve empreendimentos residenciais em Maringá, reunindo experiência desde o planejamento dos projetos até a entrega dos imóveis.
